В Гражданский кодекс Российской Федерации внесены изменения в части регулирования вопросов общего имущества собственников.
Закон предусматривает случаи, когда у нескольких собственников недвижимости возникает общее имущество, а именно, когда:
-
объекты недвижимости расположены в пределах определенной территории и связаны физически или технологически (речь идет в первую очередь о коттеджных поселках);
-
помещения в здании принадлежат нескольким собственникам (МКД или нежилые здания любого назначения).
Закон вводит обобщенное понятие общего имущества, под которым понимается имущество, которое:
-
при создании соответствующей недвижимости предполагается для удовлетворения общих потребностей собственников такой недвижимости; или
-
приобретено, создано или образовано в дальнейшем для этой же цели.
Конкретный состав общего имущества может быть определен в соответствии с законом, что уже было сделано ранее в отношении общего имущества МКД, нежилого здания, коттеджного поселка, территории садоводства или огородничества.
Закон окончательно закрепляет следующие правила в отношении права собственности на общее имущество, которое будет действовать для собственников любой недвижимости:
-
общее имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам соответствующих объектов недвижимости;
-
доля в праве общей собственности на общее имущество, принадлежащая собственнику каждого объекта недвижимости, пропорциональна площади принадлежащего ему соответствующего объекта недвижимости. Такая доля, в свою очередь, определяется пропорционально доле общей площади объекта, принадлежащего конкретному собственнику, в общей площади всех объектов, принадлежащих всем собственникам в соответствующем МКД / здании / поселке;
-
доля в праве общей собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на объект недвижимости, не может быть выделена в натуре и не может быть отчуждена отдельно от права собственности на соответствующий объект недвижимости. Собственник объекта недвижимости не вправе совершать иные действия, влекущие передачу такой доли отдельно от права собственности на объект недвижимости. Сделки, совершенные в нарушение указанных правил, ничтожны.
Вопросы владения, пользования и распоряжения общим имуществом должны решаться собственниками объектов недвижимости путем голосования на общих собраниях. Количество голосов, принадлежащих каждому собственнику объектов недвижимости, должно быть пропорционально размеру принадлежащей ему доли в праве собственности на общее имущество.
«По общему правилу пригодное для самостоятельного использования общее имущество может быть передано во владение или пользование третьим лицам, если такая передача не повлечет нарушение прав и охраняемых законом интересов собственников недвижимых вещей и решение по таким вопросам принимается большинством голосов всех собственников объектов недвижимости, если иное не предусмотрено ГК РФ или иными законами.
При этом, недвижимые вещи, относящиеся к общему имуществу, не подлежат передаче в собственность третьим лицам, за исключением случаев, если решение об этой передаче принято собственниками недвижимых вещей единогласно при условии, что эта передача не противоречит закону.» — рассказала заместитель руководителя Управления Росреестра по Еврейской автономной области Светлана Гришаева.
Таким образом, закон вводит обобщенное регулирование вопросов общего имущества собственников любых недвижимых вещей и закрепляет универсальные принципы, применимые к общему имуществу.